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1.2億私募兌付迷局 基金與房地產企業陷信任危機

中國商業計劃書網  2014-05-08  瀏覽:

  日前,深圳中裕財富投資公司(下稱“中裕財富”)召開新聞發布會,稱其專為港豐大廈項目募集資金而設立的、推廣名為“港澳8號”、額度為1.2億元的地產私募基金,目前僅收回2900余萬元。


  按最初約定,港澳8號開發商港豐房地產,最初以低于市場銷售價33%的價格賣給中裕財富122套房產6000多平方米,共收其1.2億元,并約定一年內,分兩次合共返還給私募基金1.45億元,雙方簽署購房合同后并將122套房產備案至中裕財富名下。


  不過,中裕財富委托港豐房地產銷售上述122套房子的一部分,港豐房地產償還了將近4000萬元后,雙方矛盾開始激化。


  中裕財富指責港豐房地產,沒有把銷售款用于回款、強行奪走公章、轉移資產等理由,終止了委托以及拒絕解除部分已銷售房子的備案;而港豐房地產則以中裕財富不解除備案而無法通過按揭、防止給小業主帶來風險,以及公司賬號被查封等原因,拒絕回款。


  現在一方面私募基金兌付限期日漸逼近,另一方面港豐8號涉嫌“一房二賣”,而面臨監管部門的查處。而整個事件由于雙方缺乏基本的信任正走向死胡同。


  兌付難題


  盡管當事各方都覺得無奈,但要理清整個事件的來龍去脈,還是回到問題樓盤?D?D深圳赫赫有名的爛尾樓港澳8號本身。


  公開資料顯示,港澳8號前身是首都大廈。1993年啟動項目工程,原定地上34層,高122.65米。1995年,該大廈建至第5層后停工。2002年,新業主對該樓續建,再設計時改為36層,總高114.1米。該樓于2004年封頂,但一直未完成外立面的覆蓋。


  2004年9月29日,深圳市政府正式出臺關于盤活52個問題樓盤優惠政策,港澳8號則是52個問題樓盤中的典型。此后港豐房地產收購該大廈,再次投入建設。建成的港澳8號以小戶型為主,含一房一廳單身公寓和兩房一廳商務公寓;該大樓裙樓則是作商鋪之用。


  雖然港澳8號的銷售工作已經接近尾聲,但中裕財富與港豐房地產之間的矛盾卻早在去年初就演變成不可收拾的局面。這事件導致了這個樓盤一部分房子面臨“一房二賣”而無法正常過戶的困境。


  中裕財富介紹,公司與港豐房地產及其實際控制人何建華于2012年5月9日簽署《房產轉讓及回購協議》,約定由專項設立的有限合伙制私募基金履行合同的實體權利義務,以人民幣1.2億元的價格購買港豐大廈項目的122套公寓。


  同時,中裕財富還指出,港豐房地產承諾在收到私募基金支付的購買價款后,滿八個月(即2013年2月28日)之日起的次日及滿十二個月(即2013年6月28日)之日起的次日,分別向私募基金支付回購價款人民幣8000萬元及6500萬元。但港豐房地產以各種理由拖欠或拒絕支付剩余回購款項。


  不過,對于拒絕支付剩余回購款的問題,港豐房地產方面卻有另外一種說法:最初以低于市場銷售價33%的價格賣給中裕財富122套房產6000多平方米,共收其1.2億元,并約定一年內回購,雙方簽署購房合同后并將122套房產備案至中裕財富名下。


  港豐房地產還表示,截至2013年6月14日,港豐房地產分14次向中裕財富支付回購款累計3970萬元。同時,港豐已經銷售了84套房產,其中48套房產已解除了中裕財富的備案,轉在購買的小業主名下。此外,剩余36套房產則沒有得到中裕財富的配合,無法解除備案,目前還是“一房二賣”的狀態。


  “盲點投資”


  “由于對房地產未來走向的判斷比較樂觀,我們認為就算港豐還不起錢,按房價隨時都可以賣掉。”張利表示,發起這個項目時,風險是可控的,不太可能出現眼下的困境。


  “實際上,這筆私募基金是起了過橋的作用,目的是給港豐房地產去還其他錢的。”另一位中裕財富內部人士稱。該私募項目在前期已經做了大量風險控制的工作,而且長城融資擔保提前介入了,“所以就放心投了,業內叫‘盲點投資’,但沒有想到會存在這樣大的風險。”


  據中裕財富介紹,為了保證港豐房地產能夠按時回購,在付款前委托長城融資擔保公司(下稱“長城融資擔保”)和深圳市國融投資控股有限公司(下稱“深圳國融”)對港豐房地產進行監管,監管的具體形式是深圳國融派人與港豐房地產共管港豐房地產的公章、財務章、私人印鑒。


  “但是截至2013年5月,我們才收到2900萬,意識到可能存在問題了,就立刻跟港豐的實際控制人何建華進行各種各樣的溝通。其中達成的一種方式是,委托他們將我們持有的122套房子進行變賣,對我們的有限合伙人進行補償。”張利稱。


  問題的關鍵在于,中裕財富認為,港豐方面并沒有把銷售款用于還款,而且將長城、國融公司共管的港豐公司、明廈商貿的公章、財務章、私人印鑒共6枚搶走,并拒絕歸還。“賣房子的錢沒有進入到我們約定好的托管賬戶中。”中裕財富相關人士表示,回款被港豐的關聯公司名廈地產轉走,共1955萬元。


  但港豐房地產否認了這種說法,“1955萬元中,大部分是港豐和名廈的其他售樓款,中裕尚未解除備案的36套房產的定金和預收款扣除精裝修、售樓傭金、員工獎金之后所剩無幾,中裕的款只能通過按揭回款。”


  同時,港豐房地產相關負責人張才欽表示:雙方開始合作暢順,但是在中途,監管方深圳國融把港豐房地產賬上款項轉走,先償還低息借款,不先償還高息借款,給公司造成巨額損失,不得已才強行收回公章。


  不過,中裕財富在回應中強調,“中裕不得已才收回對港豐公司的委托,防止其一房二賣,又拒不支付應付中裕的款項。”


  2013年11月25日,雙方的關系徹底走向破裂,中裕財富在深圳中院起訴了港豐房地產及港豐房地產實際控制人何建華,索賠1.3億元,并申請查封和凍結了港豐名下房地產和存款。


  一房二賣


  據悉,港豐大廈在2011年12月7日獲得預售許可證,500多套房中大部分房屋狀態顯示已備案,即指簽訂的買賣合同已在產權登記部門備案,50套被管理局鎖定。根據深圳市規劃和國土資源管理局網站的說明,“‘管理局鎖定’指房屋處于限制狀態或開發商存在違規行為,導致售房系統被管理局鎖定。”


  “一方面,為了償還投資人的資金,我們簽訂了協議書,允許港豐將房子出售。但另一方面,我們跟港豐是簽訂了預售協議的,所以才有了法律上一房二賣的嫌疑。”中裕財富的委托律師稱。


  對于中裕財富與港豐房地產之間的糾紛導致“一房二賣”的情況,深圳監管部門對兩家公司的做法都提出了異議。深圳規劃與國土資源委員會第一直屬管理局對中裕財富的舉報給予復函,其中顯示,“港豐房地產開發(深圳)有限公司在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的行為,已涉嫌違反《深圳市房地產市場監管辦法》。”


  但上述復函同時也指出,“你司(中裕財富)對已購買備案房產,在未取得房地產權利證書之前授權他人出售的行為,已經涉嫌違反《中國城市房地產管理辦法》及《深圳房地產轉讓條例》的相關規定。”


  目前,要解決問題似乎已變得困難重重,中裕財富與港豐房地產之間互不妥協。中裕財富堅持起訴,并要求港豐先回款。而港豐房地產則要求先解封,將房產出售后再用回款償還中裕財富。


  中裕財富的委托律師稱,“基于他們此前搶章、轉移資金等行徑,我們不敢先解封,目前的資產保全是我們最后的控制手段。”而港豐房地產則認為,“中裕財富拒不解除備案后,港豐不敢再向中裕支付尚未解除備案的房產的任何款項。”


  雙方糾纏不清,唯有投資人、購房者在苦等結果。

 


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